Beleihungswert – einfach erklärt

Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff in der Immobilienfinanzierung. Er beschreibt den Wert einer Immobilie, den eine Bank langfristig und nachhaltig als Grundlage für die Kreditvergabe ansetzt. Wichtig dabei: Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis oder dem aktuellen Marktwert der Immobilie.

Was bedeutet Beleihungswert konkret?

Der Beleihungswert gibt an, welchen Wert eine Immobilie aus Sicht der Bank dauerhaft absichert, auch bei schwankenden Immobilienpreisen oder wirtschaftlichen Veränderungen. Er wird bewusst vorsichtig und konservativ ermittelt, um das Risiko für den Kreditgeber zu begrenzen.

In der Praxis liegt der Beleihungswert daher meist unter dem Kaufpreis oder Verkehrswert.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Die Berechnung erfolgt nach bankinternen Vorgaben und gesetzlichen Regelungen (z. B. der Beleihungswertermittlungsverordnung). Dabei werden unter anderem berücksichtigt:

• Lage und Mikrolage der Immobilie
• Baujahr, Bauqualität und Zustand
• Nachhaltigkeit der Nutzung
• Erzielbare Mieteinnahmen (bei Kapitalanlagen)
• Marktgängigkeit der Immobilie
• Langfristige Wertstabilität

Kurzfristige Preisspitzen oder spekulative Wertsteigerungen fließen nicht in den Beleihungswert ein.

Unterschied zwischen Beleihungswert, Verkehrswert und Kaufpreis

• Kaufpreis: Der tatsächlich vereinbarte Preis zwischen Käufer und Verkäufer
• Verkehrswert (Marktwert): Der aktuelle Marktpreis der Immobilie
• Beleihungswert: Der nachhaltig erzielbare Wert aus Sicht der Bank

Der Beleihungswert ist in der Regel der niedrigste dieser drei Werte.

Warum ist der Beleihungswert so wichtig?

Der Beleihungswert ist entscheidend für:

• die maximal mögliche Darlehenshöhe
• die Zinskonditionen
• den Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert)

Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind in der Regel die Finanzierungskonditionen.

Beispiel aus der Praxis

Kaufpreis der Immobilie: 500.000 €

Beleihungswert der Bank: 420.000 €

Finanzierung: 350.000 €

→ Beleihungsauslauf ca. 83 %

Wäre das Darlehen nur 300.000 €, läge der Beleihungsauslauf bei rund 71 % – häufig verbunden mit deutlich besseren Zinsen.

Beleihungswert und Eigenkapital

Eigenkapital reduziert den Finanzierungsbedarf und verbessert den Beleihungsauslauf. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Risiko aus Sicht der Bank – und desto besser fallen meist die Finanzierungskonditionen aus.

Fazit

Der Beleihungswert ist eine Sicherheitsgröße der Bank und eine zentrale Grundlage jeder Immobilienfinanzierung. Auch wenn er vom Marktwert abweicht, beeinflusst er maßgeblich Zinsen, Darlehenshöhe und Finanzierungsstruktur. Eine fundierte Beratung berücksichtigt den Beleihungswert frühzeitig und realistisch.