Annuitätendarlehen – einfach erklärt
Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland am häufigsten genutzte Form der Immobilienfinanzierung. Es zeichnet sich dadurch aus, dass der Kreditnehmer über die gesamte Zinsbindungszeit hinweg eine gleichbleibende monatliche Rate zahlt – die sogenannte Annuität.
Diese Planbarkeit macht das Annuitätendarlehen besonders beliebt bei Käufern, Bauherren und Kapitalanlegern.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem sich die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt.
Die Höhe der Rate bleibt während der vereinbarten Zinsbindung konstant.
Im Zeitverlauf verändert sich jedoch die Zusammensetzung:
- Der Zinsanteil wird mit jeder Rate kleiner
- Der Tilgungsanteil steigt entsprechend an
So wird das Darlehen Schritt für Schritt zurückgeführt.
Wie setzt sich die Annuität zusammen?
Die monatliche Annuität besteht aus:
- Zinsanteil: Vergütung der Bank für das geliehene Kapital
- Tilgungsanteil: Rückzahlung des Darlehensbetrags
Zu Beginn der Finanzierung ist der Zinsanteil höher, da die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld, wodurch sich der Zinsanteil verringert und die Tilgung automatisch steigt.
Beispiel für ein Annuitätendarlehen
Darlehensbetrag: 300.000 €
Sollzinssatz: 3,5 % p.a.
Anfängliche Tilgung: 2,0 % p.a.
Annuität:
3,5 % + 2,0 % = 5,5 % von 300.000 €
= 16.500 € jährlich
= 1.375 € monatlich
Die monatliche Rate bleibt konstant, während sich Zins- und Tilgungsanteil laufend verschieben.
Zinsbindung beim Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fest vereinbart – die sogenannte Zinsbindung.
Übliche Zinsbindungszeiten sind:
- 5 Jahre
- 10 Jahre
- 15 Jahre
- 20 oder 30 Jahre
Je länger die Zinsbindung, desto höher ist in der Regel der Zinssatz – dafür gewinnt der Kreditnehmer mehr Planungssicherheit.
Sondertilgungen beim Annuitätendarlehen
Viele Annuitätendarlehen ermöglichen Sondertilgungen, also außerplanmäßige Rückzahlungen. Diese reduzieren die Restschuld zusätzlich und können:
- die Gesamtlaufzeit verkürzen
- die Zinskosten deutlich senken
Typisch sind Sondertilgungsrechte von 5 % oder 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.
Kündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
Ein wichtiger Vorteil des Annuitätendarlehens:
Nach 10 Jahren kann das Darlehen unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Das bietet Kreditnehmern zusätzliche Flexibilität, z. B. bei:
- Umschuldung
- Verkauf der Immobilie
- Zinssenkungen am Markt
Vorteile eines Annuitätendarlehens
- Feste monatliche Rate
- Hohe Planungssicherheit
- Transparente Rückzahlung
- Gute Kombinierbarkeit mit Förderdarlehen (z. B. KfW)
- Flexible Gestaltung durch Sondertilgungen
Nachteile und Punkte, die beachtet werden sollten
- Bei langer Zinsbindung meist höherer Zinssatz
- Während der Zinsbindung nur eingeschränkte Anpassungsmöglichkeiten
- Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt bestehen
Eine vorausschauende Planung der Anschlussfinanzierung ist daher besonders wichtig.
Annuitätendarlehen und Immobilienkauf – warum beides zusammengehört
Die Wahl des richtigen Annuitätendarlehens hängt nicht nur von Zinsen ab, sondern auch von:
- Kaufpreis und Marktwert der Immobilie
- Eigenkapital
- Zukunftsplanung
- möglichem Verkaufszeitpunkt
Deshalb betrachten wir Finanzierung und Immobilie immer gemeinsam – für langfristig tragfähige Entscheidungen.
Fazit: Das Annuitätendarlehen als solide Basis
Das Annuitätendarlehen bietet eine verlässliche und planbare Grundlage für die Immobilienfinanzierung. Entscheidend ist jedoch die richtige Ausgestaltung: Zinssatz, Tilgung, Laufzeit und Flexibilität sollten zur persönlichen Situation passen.
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