Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung – einfach erklärt
Eigenkapital bezeichnet das Geld, das Käufer bei einer Immobilienfinanzierung aus eigenen Mitteln einbringen. Es reduziert den benötigten Kreditbetrag und spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung der Finanzierung durch Banken.
Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger und sicherer ist in der Regel die Immobilienfinanzierung.
Was zählt als Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählen unter anderem:
- Bargeld und Bankguthaben
- Tages- und Festgeld
- Bausparguthaben
- Wertpapiere (z. B. Fonds oder Aktien, je nach Bank)
- bereits vorhandenes schuldenfreies Grundstück
- Eigenleistungen („Muskelhypothek“) in begrenztem Umfang
Nicht jede Bank bewertet alle Eigenkapitalarten gleich – eine individuelle Prüfung ist daher sinnvoll.
Warum ist Eigenkapital so wichtig?
Eigenkapital verbessert die Finanzierung aus mehreren Gründen:
- geringerer Kreditbedarf
- niedrigere monatliche Belastung
- bessere Zinssätze
- höhere Zusagewahrscheinlichkeit bei Banken
- geringeres finanzielles Risiko
Für Banken sinkt das Ausfallrisiko, für Käufer steigt die finanzielle Sicherheit.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Als Faustregel gilt:
- mindestens 20–30 % des Kaufpreises
- zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) aus Eigenkapital gedeckt sein
In der Praxis sind jedoch auch Finanzierungen mit weniger Eigenkapital möglich – abhängig von Einkommen, Objekt, Standort und Bonität.
Finanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, wird aber strenger geprüft. In solchen Fällen sind besonders wichtig:
- stabiles und ausreichendes Einkommen
- sichere berufliche Situation
- gute Bonität
- werthaltige Immobilie in guter Lage
Solche Finanzierungen sind oft mit höheren Zinssätzen verbunden und sollten gut geplant werden.
Eigenkapital und Zinssatz – der Zusammenhang
Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger fällt in der Regel der Zinssatz aus. Banken arbeiten mit sogenannten Beleihungsausläufen – je geringer der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert, desto besser die Konditionen.
Ein höheres Eigenkapital kann über die Laufzeit hinweg Zehntausende Euro Zinskosten sparen.
Eigenkapital clever einsetzen
Nicht immer ist es sinnvoll, das gesamte Eigenkapital einzusetzen. Rücklagen für:
- Instandhaltung
- Modernisierung
- unvorhergesehene Ausgaben
sollten unbedingt eingeplant werden. Eine ausgewogene Struktur zwischen Eigenkapital, Kredit und Liquiditätsreserve ist entscheidend.
Warum eine unabhängige Beratung sinnvoll ist
Die optimale Höhe und Zusammensetzung des Eigenkapitals ist individuell. Eine unabhängige Finanzierungsberatung hilft dabei:
- verschiedene Finanzierungsszenarien zu vergleichen
- Eigenkapital sinnvoll einzusetzen
- langfristige Sicherheit zu gewährleisten
- Banken objektiv zu vergleichen
Kurz zusammengefasst
- Eigenkapital reduziert den Kreditbedarf
- verbessert Zinssätze und Sicherheit
- Kaufnebenkosten sollten idealerweise aus Eigenkapital gedeckt werden
- auch Finanzierungen mit wenig Eigenkapital sind möglich